நிலம் வாங்குவதற்கு முன் அதைப் பற்றிய முழு விவரங்களையும் தெரிந்துகொள்வது அவசியம். நிலம் வாங்கும் முறை மற்றும் ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கும் விதம் குறித்துத் தெளிவான புரிதல் இருந்தால், ஏமாற்றங்களைத் தவிர்க்கலாம்.
புல எண் (Survey Number) என்றால் என்ன?
நிர்வாக வசதிக்காக ஒவ்வொரு மாவட்டமும் வட்டங்களாகவும் (Taluk), வட்டங்கள் கிராமங்களாகவும் பிரிக்கப்பட்டுள்ளன. ஒரு கிராமத்தில் உள்ள நிலங்கள் பல பகுதிகளாகப் பிரிக்கப்பட்டு, ஒவ்வொரு பகுதிக்கும் ஒரு இலக்கம் வழங்கப்படும். இதுவே புல எண் (Survey Number) எனப்படும்.
நில ஆவணங்களைப் பராமரிக்கும் அரசுத் துறைகள் என்னென்ன?
நிலம் தொடர்பான விவரங்கள் இரண்டு முக்கியத் துறைகளால் பராமரிக்கப்படுகின்றன:
- பதிவுத்துறை (Registration Department): சொத்துப் பரிமாற்றத்தை (விற்பனை/வாங்குதல்) ‘கிரயப் பத்திரம்’ மூலம் பதிவு செய்யும் இடம்.
- வருவாய்த்துறை (Revenue Department): நிலத்தின் உரிமை, வகைப்பாடு மற்றும் வரைபடங்களை (பட்டா, சிட்டா, அடங்கல் போன்றவை) பராமரிக்கும் துறை.
வருவாய்த்துறை ஆவணங்களின் விளக்கம்
- பட்டா (Patta): நிலத்தின் உரிமைக்கான முதன்மை ஆதாரம். இதில் உரிமையாளர் பெயர், பட்டா எண், நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் வகைப்பாடு (நன்செய்/புன்செய்) போன்ற விவரங்கள் இருக்கும்.
- சிட்டா (Chitta): ஒரு குறிப்பிட்ட கிராமத்தில் ஒரு தனிநபருக்கு எவ்வளவு நிலம் உள்ளது என்பதைக் காட்டும் அரசாங்கப் பதிவேடு.
- அடங்கல் (Adangal): கிராமத்தின் அனைத்து புல எண்களையும் உள்ளடக்கிய பதிவேடு. இதில் நிலத்தின் தற்போதைய பயன்பாடு மற்றும் உரிமையாளர் விவரம் இருக்கும்.
- ‘அ’ பதிவேடு (A-Register): நிலத்தின் பழைய மற்றும் புதிய நில அளவை எண்கள், நிலத்தின் வகைப்பாடு (சர்க்கார், இனாம், தரிசு) மற்றும் தீர்வை விவரங்களைக் கொண்ட பதிவேடு.
- நில வரைபடம் (FMB): ‘Field Measurement Book’ எனப்படும் இது, நிலத்தின் எல்லைகள் எவ்வாறு பிரிக்கப்பட்டுள்ளன என்பதை வரைபடமாக விளக்குகிறது.
கிரயப் பத்திரம் (Sale Deed) – கவனிக்க வேண்டியவை
சொத்து வாங்கும் போது சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படும் ஆவணம் இது. இதில் கீழ்க்கண்டவை தெளிவாக இருக்க வேண்டும்
- விற்பவர் மற்றும் வாங்குபவரின் பெயர், முகவரி.
- சொத்தின் அளவு, விற்பனைத் தொகை மற்றும் நான்கு எல்லைகள்.
- புல எண், பட்டா எண் மற்றும் கிராம விவரங்கள்.
- பதிவு செய்யப்பட்ட தேதி, ஆவண எண் மற்றும் சார்-பதிவாளரின் கையொப்பம்.
குறிப்பு: 2006 ஜூலை முதல் சொத்து விற்பவர் மற்றும் வாங்குபவரின் புகைப்படங்கள் ஒட்டும் முறை நடைமுறைக்கு வந்துள்ளது.
பத்திரப் பதிவு செய்யும் நடைமுறை
நிலத்தைப் பதிவு செய்ய அரசாங்கம் நிர்ணயித்துள்ள வழிகாட்டி மதிப்பின் (Guideline Value) அடிப்படையில் கட்டணங்கள் செலுத்த வேண்டும்:
- முத்திரைத் தீர்வை (Stamp Duty): வழிகாட்டி மதிப்பில் 8% முத்திரைத் தாள்களாக செலுத்த வேண்டும் (தற்போது சில மாற்றங்கள் இருக்கலாம்).
- பதிவுக் கட்டணம்: வழிகாட்டி மதிப்பில் 1% மற்றும் கணினி கட்டணம்.
- படிவம் 41: முழு மதிப்பிற்கும் முத்திரைத் தாள் வாங்க முடியாத நிலையில், மீதித் தொகையை செலுத்த இந்தப் படிவத்தைப் பயன்படுத்தலாம்.
47-A பிரிவு மற்றும் நில மதிப்பீடு
அரசாங்கம் நிர்ணயித்த வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகமாக இருப்பதாக நீங்கள் கருதினால், நீங்கள் ஒரு மதிப்பை நிர்ணயம் செய்து பதிவு செய்யலாம்.
அவ்வாறு செய்யும்போது பத்திரம் ‘Pending Document’ என முத்திரை இடப்படும். வருவாய் அலுவலர் இடத்தை ஆய்வு செய்து சரியான மதிப்பை நிர்ணயம் செய்வார். அவர் நிர்ணயித்த மதிப்புக்கும் நீங்கள் செலுத்திய தொகைக்கும் உள்ள வித்தியாசத் தொகையை (8%) கட்டிய பின்னரே அசல் பத்திரம் உங்களிடம் ஒப்படைக்கப்படும்.
நன்றி
வெ.கண்ணன்
வழக்கறிஞர், மதுரை உயர்நீதிமன்றம்
