குடியிருப்புகளுக்கான வாடகை முறைப்படுத்தல் சட்டத்தில் கூறப்பட்டுள்ள முக்கிய அம்சங்கள் பற்றி பார்க்கலாம்.
பெருநகரங்களில் சொந்த வீட்டில் குடியிருப்பவர்களை விடவும், வாடகை வீட்டில் இருப்பவர்கள் எண்ணிக்கை அதிகமாக உள்ளதாக அறியப்பட்டுள்ளது. அந்த நிலையில், பல்வேறு நடைமுறை சிக்கல்கள் காரணமாக, வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் வாடகைதாரர்கள் இடையில் எதிர்பாராத பிரச்சினைகள் ஏற்பட்டு விடுகின்றன. இரு தரப்பிலும், சட்டப்படியான ஒப்பந்தம் செய்துகொள்ளாமல் விட்டது மற்றும் சட்டப்படியான உரிமைகளை இரு தரப்பினரும் அறிந்து கொள்ளாமல் இருப்பது ஆகிய காரணங்களால் மேற்கொண்ட பிரச்சினைகள் உண்டாவதாக குறிப்பிட்ட ரியல் எஸ்டேட் சட்ட வல்லுனர்கள், அந்த விஷயம் பற்றி மேலும் தெரிவித்த தகவல்கள் பற்றி கீழே காணலாம்.
ஏற்கனவே, பல்வேறு மாநில அரசுகள் மேற்கண்ட சட்டத்தின் அடிப்படையில் வீட்டு வாடகை சட்டத்தை இயற்றி நடைமுறைப்படுத்தி இருக்கின்றன. மத்திய அரசால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட, மாதிரி சட்டத்தை பின்பற்றி, ‘தமிழ்நாடு நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை தமிழ்நாடு சொத்து உரிமையாளர்கள், வாடகைதாரர் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் முறைப்படுத்துதல் சட்டம் 2017’ என்ற சட்டத்தை இயற்றி இருக்கிறது. மேற்கண்ட சட்டத்தின்படி, குத்தகைதாரர், வாடகைதாரர் இடையில் ஏற்படுத்தப்பட்டுள்ள ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படையில் வாடகை நிர்ணயம் செய்யப்படுவதோடு, இரு தரப்பினரின் உரிமைகள், பொறுப்புகள் ஆகியவையும் சீர் செய்யப்படும் என்றும் சொல்லப்பட்டு்ள்ளது. குறிப்பாக, குத்தகை உரிமை ஒப்பந்தம் கால அளவு, வாரிசு உரிமை, உள்வாடகைக்கான கட்டுப்பாடுகள் வகுக்கப்பட்டுள்ளன. மேலும், செலுத்தப்பட வேண்டிய வாடகையை மாற்றி அமைப்பது, அதற்கான வாடகை அதிகாரி, பிணைத்தொகை வைப்பீடு, வாடகை ஒப்பந்தம், வாடகை ரசீது, சொத்து பழுது பார்ப்பு, பராமரிப்பு, காலி செய்யாத பட்சத்தில் நஷ்டஈடு உள்ளிட்டவை குறித்தும் இந்த சட்ட மசோதாவில் விளக்கப்பட்டுள்ளன.
இரு தரப்பினருக்கும் இடையில் எழுத்துப்பூர்வமான ஒப்பந்தம் செய்யப்படாமல் வாடகை அல்லது குத்தகைக்கு விடக்கூடாது. உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரர் இடையே ஏற்படும் பிரச்சினைகள் பற்றி மாவட்ட கலெக்டர் நிலையில் நியமிக்கப்பட்ட வாடகை அதிகாரிகள் விசாரிப்பார்கள். மேலும், வாடகை குறித்த சிக்கல்களை நீதிமன்றம் மற்றும் அதற்கான தீர்ப்பாயம் ஆகியவை விசாரிக்கும். அரசு நிறுவனங்கள் மற்றும் மத நெறி சார்ந்த வழிபாட்டு இடங்கள் சம்பந்தப்பட்ட சொத்துகள் மேற்கண்ட சட்ட வரம்புக்குள் வராது. வீடு வாடகைக்கு செல்பவர்கள் வீட்டின் உரிமையாளரிடம் ஒப்பந்தம் போட வேண்டும். ஒப்பந்தம் வாடகை அதிகாரியின் ஒப்புதல் பெற்று பதிவு செய்து, அதற்குரிய பதிவு எண் வழங்கப்படும். வாடகை ஒப்பந்தம் முடிவதற்குள் ஒப்பந்தத்தை நீட்டிக்க விரும்பினால் இரு தரப்பும் பரஸ்பரம் ஒப்புக்கொண்டு புதிய ஒப்பந்தம் செய்து கொள்ளலாம்.
ஒரு வேளை ஒப்பந்தம் புதுப்பிக்காவிட்டால் அல்லது ஒப்பந்த காலத்துக்கு பின்னரும் வீட்டை காலி செய்யாவிட்டால் ஒப்பந்தம் முடிந்த 6 மாதங்கள் வரை மட்டும் வீட்டில் இருக்க முடியும். அதன்பின் வாடகைதாரர் காலி செய்ய வேண்டும். ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள வாடகை தொகையை மட்டும் வீட்டு உரிமையாளர் பெற வேண்டும். மேலும், வாடகைக்கு வந்ததும், கட்டிடத்தின் இடவசதியை குறைப்பது அல்லது இடர்களை ஏற்படுத்துவது ஆகிய நிலைகளில் வாடகையை குறைக்கும்படி, தனி அதிகாரியிடம் வாடகைதாரர் கோரிக்கை அளிக்கலாம். வீட்டின் உரிமையாளர் அட்வான்ஸாக 3 மாத வாடகை மட்டும் வாங்க வேண்டும். அதற்கு மேல் பெறுவது சட்ட விரோதமாகும். வாடகைதாரர் காலி செய்த ஒரு மாதத்திற்குள் அந்த அட்வான்ஸ் தொகை திருப்பித்தரப்பட வேண்டும். வாடகையை பெற்றுக்கொண்டதற்கான ரசீதை வீட்டு உரிமையாளர் வழங்க வேண்டும். வாடகைக்கு விடப்பட்ட வீட்டிற்குள், வீட்டின் உரிமையாளர் எல்லா நேரமும் நுழைய இயலாது. 24 மணி நேரத்திற்கு முன்னர் தகவல் அளித்த பின்பே வீட்டுக்குள் நுழைய முடியும்.
நன்றி
வெ.கண்ணன்
வழக்கறிஞர், மதுரை உயர்நீதிமன்றம்
